10月24日，据中新网报道，广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”试点——“黉桥·小石集”项目近日已经全面完工。这代表着我国的“原拆原建”，老房子“免费”换新房的政策往前迈了一大步，为政策接下来的全面铺开积累了宝贵的经验。
原拆原建，指的是对原有老旧住房进行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面积（可适当优化）重新建设房屋，最后让原业主回迁。
这不是一个新鲜的概念，很多年前就有人提起，但因为各种原因一直未能实现。据悉，这方面最早的政策是2020年，北京印发了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，也称“178号文”，这才推动了“原拆原建”在地方政策上的落地。丰台区马家堡路68号院，成为第一个吃螃蟹的改造对象。
这几年来，随着经济发展，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。原先的老房子已经“超期服役”，无法满足民生需求。为了加速推动我国城镇化转型，“原拆原建”的政策必须落地实行。
2025年8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布。“支持老旧住房自主更新、原拆原建”的政策就在《意见》里。这是这项政策第一次被写进国家发展的程序，重要性不言自明。
当然，要在全国范围内彻底铺开也并非易事。咱们没搞过这个，还得摸索摸索，于是就有了“自主更新、原拆原建”的试点。
目前，浙江、上海、北京、湖北、辽宁等地已率先开展相关工作。文章开头提到的广州“黉桥·小石集”项目，就是相关试点。
“黉桥·小石集”项目位于越秀区洪桥街道辖内洪桥街与小石街交界地带，一共有19栋建筑，为上世纪60至80年代砖木结构，部分房屋连独立的厨卫都没有，不仅影响居民生活质量，还存在安全隐患，被鉴定为 C、D级危房。
当地政府对项目进行现状调查、需求分析、资源整合等工作之后，将编制项目实施方案，报住房城乡建设主管部门审查认定。
按照规定，这份方案应当包含住宅总户数和总建筑面积、每户建筑面积、室内面积及户型结构、小区业主选房规则、建设费用承担明细、过渡方式以及过渡费用等内容，且改造计划必须全程尊重居民意愿，多轮征求意见，以最大共识完成签约。
“黉桥·小石集”项目，就是政府与居民协商过后，才决定尊重民意，对17栋楼实施“原拆原建”，其余2栋楼进行微改造，改造费用为“业主、企业、政府”三方共同筹资。
这种筹资方式遵循“居民自愿、政府引导、企业实施”的模式，在各试点项目中比较常见。有的试点没有企业筹资这个环节，费用就由居民和政府承担。
比如杭州的“浙工新村”，5.3亿的改造费用就是居民出资，政府老旧小区改造专项资金补了一部分。其中，居民出资占大头，小区的548户居民自筹款达4.7亿元，将13幢危旧房建成7幢11层小高层。
之所以费用这么高，是因为该项目新增了地下车库和社区用房，同时扩大了原址，增加约9800平方米的建筑面积。可见，在改造面积这一块儿，规则也不是限制得特别死，一切都以居民意愿和房子的现实条件为主。如果客观条件允许，居民又愿意多出点钱，也不是不能增加面积，很灵活。
比如，厦门的《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》就规定，在日照等条件允许的前提下，允许项目增加不超过原产权登记面积20％的建筑面积，其中10％用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，剩余的10％用于原有住宅按套扩面。
总而言之，“原拆原建”的重点就在于“合理增容”，不仅要把危房改造成安全住宅，还要考虑居民的居住体验和精神需求，并非常规意义上的单一物理空间更新。
就拿“黉桥·小石集”项目来说。该项目对彻底改造的17栋建筑进行了整体规划设计，增添了红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，还在首层增设约250平方米的公共服务空间，内置社区共享门厅、广场及中心庭院。
后续的运营中，项目还将引进专业运营企业，在首层创造轻餐饮、健康生活、便捷服务等多元社区服务功能，为居民带来更好的居住体验。
最后，说了这么多，到底哪些住宅才符合“自主更新、原拆原建”的条件呢？
首先是建成超过30年，承重结构受损，存在重大安全隐患的C级、D级危房；其次是基础设施落后，水电气路老化，居民生活极其不便的老旧住房；再有就是没有电梯、停车位、养老托幼设施的房子。这三个条件的重要性依次递减。
除此之外，最重要也是具有决定性的条件就是：居民改造意愿高度统一。
这个“高度统一”要“统一”到什么程度呢？因目前在试点阶段，政府没有推出统一的细则，各地标准不一样。比如，广东省规定，涉及C/D级危房，因关系到公共安全，居民自主决策达到“双50％”即可启动项目，但需要全体业主最终签字确认。北京则规定，首批同意户数达60％就可以先行开工。
也就是说，要想实现重建，居民同意数至少要达到50％以上，多地都要求达到95％甚至100％。改造的真正难点，也就在这里。
如果房子符合前三个条件，但居民改造意愿不强的话，那也是白搭。所以重点还是要协调好居民的意愿，毕竟，确定改造后，业主是要出资的，有些业主不愿意出钱，这就没办法了。
目前试点的项目中，无一例外，居民的改造意愿都是非常强烈的，且都遵循“业主主导＋政府支持＋专业协作”的三方共促机制。
2020年北京丰台区的那个项目，甚至达到了100％同意、100％签约。这也就说明，如果不是住着极其不舒服，生活质量极其差，改建需求特别迫切的老旧房子，可能还真赶不上这班车。
专家也坦言，成功案例的落地绝非易事。“要让小区内数百甚至数千居民就‘四个自主’达成一致，且在漫长的更新周期中保持行动统一、不陷入集体行动困境，难度极大。一个成功案例的落地，不仅需要天时地利人和，还需要依赖优秀且无私奉献的社区能人，缺一不可。”
所以，这不仅是对政府执政能力、社区协调管理能力的考验，更是对人性的考验。平时装个电梯都吵得不可开交的小区，还是别凑热闹了哈。
当然，如果房子是已经认定了的C级、D级危房，且居民都同意“重拆重建”的话，基本上就可以吃下这波红利的。哪怕现在处于试点阶段暂时吃不了，以后总会吃进肚子。
这可不是画大饼。不知大家有没有了解前两天发布的“十五五”规划，里面有两条内容是“人民生活品质不断提高”和“美丽中国建设取得重大进展”。
从这方面来看，“自主更新，原拆原建”，给老房子“免费”换新房的政策完美契合“十五五”规划的目标。所以，别看现在的“原拆原建”还停留在试点阶段，但必然是未来的大趋势。
一旦政策全面落地，老旧二手房市场肯定会受到影响。
据中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强所说，确定要“原拆原建”的C级和D级危房待改造房源将面临短期流动性冻结，但成功纳入“原拆原建”名单后，房产价值可能会上涨，房子主人身价倍增。
而相对应地，C级以下普通老旧房将无法享受重建红利，价格涨幅可能低于市场均值。
所以，符合“重拆重建”条件的老房子可以不用急着出手，再等等看。
不过需要注意的是，政策正在试点阶段。统一业主意见、资金筹措、居民权益保障等多项难点都还未得到解决，相关配套政策也还未出炉，目前的试点城市都是在摸着石头过河，要彻底、全面地推行可能还要一段时间。如果急用钱就不用等了，该出手时就出手，落袋为安。
最后，不管怎么说，“自主更新、原拆原建”的政策都已经开了口子，再难也要推进下去。它是实现现代化人民城市建设，推动城市高质量发展的必要之举。在中共中央 国务院发布的《意见》里，还为此定下了主要目标：2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，2035年，现代化人民城市基本建成。
所以你说政策全面推进的时间长吧，其实也不长，十年时间，该改造的肯定都改造完了，享受到政策红利的也享受到了，大家不用太着急。路是要一步一步走的，现在磕磕绊绊，以后只会走得更快、更顺利。
到那时候，就不会有什么危房旧房了，我们的居住环境将更宜居、更具活力，老百姓们也将在熟悉的环境中迎来全新的生活。
信息参考：
新华网-受权发布丨中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见
澎湃新闻-老旧住房自主更新、原拆原建该怎么做？多地已有探索
澎湃新闻-老房焕新有新招，政策鼓励“自主更新、原拆原建”模式
新京报-危旧楼改造“原拆原建”可行吗？探访丰台46年老楼拆除重建现场
中国新闻网-广州危旧房改造：原拆原建就地焕新
东北新闻网-辽宁老旧住房迎来“自主更新”新模式
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