Q&A | 壹 关键词：徐汇、长宁、房价
█ 问： 将军好，我听不少主播都比较推崇徐汇区，徐汇的房价也一直居高不下，以前徐汇和长宁差不多，现在徐汇是不是泡沫过大了，现在买这边的房子，算高位接盘吗？ 〔看房大将军〕： 徐汇房价和长宁差不多？从来没有的事。
长宁只有在虹桥古北的开发时期，限定的地段，限定的几个楼盘，比如嘉里华庭、凯欣豪园、仁恒河滨城，因为品质定位在徐汇区没有竞品，价格高于当时徐汇同地段的新房。而在大部分年代中，长宁无论新房还是二手房的价格，全都是低于徐汇的。
最早2000年前后，镇宁路的价格就不如徐家汇，嘉里华庭以外的剑桥、雅苑、华敏，5000-8000的价格，徐家汇当时没有能对标嘉里华庭的楼盘，但品质与剑桥相当的曼哈顿，就站上了1万。
无独有偶，长宁天山周家桥地区，除了仁恒之外的楼盘，2005年之前开发的那些小区，价格全都不如当时还被称之为鬼站的漕宝路站万科华尔兹。当然田林康健当时也不存在能对标仁恒品质的项目。
到了2015年前后，徐汇滨江开始崛起，徐汇区终于有了能与长宁在品质上比肩甚至超越的产品，比如海珀旭辉、保利西岸等，当时的开盘价格也比仙霞的宝华紫薇略高。一进入二手房市场后，价格更是吊打紫薇花园。
因此长宁整体比徐汇房价低，是由来已久的。一定要说地位滑坡的，就是古北二期，过去在开盘后短暂的几年内，古二比田林康健确实要贵一些。但随着近十年来徐汇区的配套跟上，而古北二期的楼盘变老，长宁全区商业、教育资源发展停滞，两者之间的单价现在也基本趋平。个人认为合理，如今古二的社区和楼盘品质还有一点优势，但已经不太明显，结合那么大的户型，单价自然要被折损。
而对比全市其他区，徐汇内中环的房价，素来就不输老南市和虹口，高于闸北，如今也依然这个水平，甚至老闸北还迎头赶上了。而徐汇内环内的徐家汇，原本价格就仅次于南京路和淮海路，现在反而地位下降了。至于衡复与老卢湾、老静安，一直都是旗鼓相当。
因此只能说不是徐汇更贵了，而是某些地方的发展没跟上时代步伐，长宁算一个，同时还要点名老静安。 Q&A |贰 关键词：古美、老豪宅、市中心
█ 问： 直播中看您提到了总价和区域错配的话题，想问下，古美这个板块，2500-3000w算是错配吗，这个预算一般会买什么板块安全点呢？ 〔看房大将军〕： 古美是个配套西南商务区的纯居住板块，内部的大部分楼盘，无论哪个年代建造，面积段上的定位都偏向于刚需和刚改，极少有大宅社区。周边唯二的大平层楼盘万源城御境和金汇豪庭，虽然在同年代产品当中品质颇高，但单价都没有高于同代产品一头。因此可见大户型在古美市场遇冷，2500-3000必然是错配的预算段。
这个预算来到大中产楼盘以上，真豪宅又差一口气，因此市面上购买力的主要选择无非就两种。
一是市中心的二手老豪宅，比如翠湖123期，华润外滩九里，嘉里华庭等等，各有各的卖点，但是楼盘品质比起现阶段的新产品，都有较大缺陷。
二是靠近市中心或者市中心边缘，比如瑞虹、苏河湾、前后滩、徐滨等地段，选择新房或者房龄在十年内的次新房。
跟着购买力主力去选，不要因为自己的偏好而另辟蹊径，相对买到的产品和地段都会更安全一些。 Q&A | 叁 关键词：1200万、春申、中环外
█ 问： 目前春申的房子打算置换卖掉，预算1200左右，120以上的三房，西南方向，有什么品质不错和地铁方便的区域推荐吗？ 〔看房大将军〕： 如果强调品质，9-10万在西南的主要选择，就应该买在中环以外的标杆类小区。
从北向南一个个缕过来，首先是长宁北新泾，长宁第是最新最好的楼盘，但是小区走到地铁站要1公里出头，不应优先考虑。西郊程家桥这个预算同样没有什么房龄新的地铁盘，龙溪路的几个外销房房龄太老，户型也不好，因此这个要求在长宁基本可以pass。
北闵行虹桥地区，房龄老不说，几个品质还可以的标杆地铁都很远，也不用考虑。静安新城有新房天安一号，130平户型，预算加一点应该可以够得到3楼以上的低区，地铁口品质高，可以优先考虑。古美万源城朗郡，铝板盘，120左右的飞机两房可以改三房，性价比角度不如天安。
再往南就是徐汇的长桥华泾地区，中环的汇成南街里和中海瀛台，120户型都超一点预算，后者地铁还要等几年才会开通。因此徐汇最好的选择只能去尚未土拍的华之门地块，如果未来开盘能控制在9万左右，能买到120平。附近闵行梅陇的城开珑庭，预算内也没问题。
若觉得选择太少，那降低对品质的要求，接受二十年房龄的商品房，则类似世纪之春、九歌上郡、东苑半岛、西班牙名园等老小区都可以买，自住还是实惠的。 Q&A | 肆 关键词：爱国路、二手、中海云邸
█ 问： 周末去看了爱国路这边的房子，像龙光天境，未来进入二手，将军觉得和现在入市的中海云邸，谁会更贵？ 〔看房大将军〕： 爱国路的几个楼盘，虽然近地铁，但不在板块重点开发的平凉路以南地区范围内，周边多是老小区和动迁房，周家嘴路也是城市主干道，因此在位置上比起规划区范围内的中海并不占优。
因此到二手市场后的定价，关键就看户型设计和品质。中海作为年代最新的项目，大户型主卧做到270度采光，小户型则做到了飞机格局，比爱国路三兄弟做得都更好。再加上公区的升级，大量运用石材，如果交付落地不降标，对于五年前的产品也是降维打击。
所以中海在两方面都有优势，进入二手后价格大概率单价会更高。而三兄弟当中，融创有112平的功能户型，提升功能，控制总价，四个盘当中算是独一档，有机会与中海单价持平。
当然，这也不是板上钉钉，价格是动态变化的，其中变数最大的就是外立面问题，爱国路虽然也是真石漆，但其中的融创项目，山墙超过一半面积以铝板覆盖。而中海的山墙基本都是真石漆，未来如果发生明显的脱落，其市场价值就会大打折扣了。
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